Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki?
Kształt i rozmiary.
Przyjmuje się, że optymalna powierzchnia działki pod budynek mieszkalny jednorodzinny, wolnostojący powinna mieć ok. 1000 m2. Wielkość tę należy oczywiście traktować orientacyjnie. Jest to uzależnione od wielkości i kształtu domu, który chcemy zbudować. Koniecznie należy zwrócić również uwagę na kształt działki. Zalecane jest aby jej kształt w rzucie, zbliżony był do prostokąta. Działki o kształcie np. „trójkątnym” znacznie utrudniają planowaną zabudowę, chyba że posiadają znaczną powierzchnię. Należy także unikać działek wąskich a długich. Może się okazać że planowany budynek nie zmieści się ta terenie działki (np. ze względu na obowiązujące przepisy i wymagane odległości od granic działki) i będzie trzeba pójść na znaczne ustępstwa w zakresie jego funkcjonalności. Z doświadczenia wiem, że warto przyjąć jako minimalną szerokość działki – szerokość budynku plus po ok. 6 m od bocznych granic. Szerokość taka zapewnia w miarę komfortowe użytkowanie budynku jak i obsługę działki. Znaczne spadki terenu także najczęściej okazują się niesprzyjające budowie lub podnoszą koszt budowy.
Lokalizacja.
Należy unikać działek zlokalizowanych w zbyt zwartej zabudowie. Zagospodarowanie jak i użytkowanie takiej działki może być problematyczne. Może się okazać, że ze względu na istniejące obiekty jak i warunki p.poż. konieczne będzie zlokalizowanie projektowanego budynku w odległości np. 8 m od granicy działki. Zdarzają się takie przypadki, że na działce nie można zlokalizować planowanego budynku. Przy małych działkach należy także zwracać uwagę czy na działce nie ma terenów leśnych (oznaczenie na mapie Ls) lub w jej bezpośrednim sąsiedztwie, gdyż takie tereny także ograniczają zabudowę działki. Lokalizacja działki przy jeziorze lub rzece zlokalizowanych na terenie obszaru chronionego (parku krajobrazowego lub obszaru Natura 2000) spowoduje zakaz zabudowy w pasie 100 m od granicy jeziora. Sąsiedztwo obszaru kolejowego także znacznie ogranicza teren zabudowy.
Co mogę na działce wybudować?
Dobrze jak działka, którą planujemy kupić jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Informację o tym można uzyskać w Urzędzie Gminy lub Miasta. Załącznik opisowy i graficzny planu określa m. in. rodzaj zabudowy, jej lokalizację, nieprzekraczalną lub obowiązującą linię zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, ilość kondygnacji, maksymalną powierzchnię zabudowy, kształt dachu i kąt jego nachylenia, połączenie z drogą publiczną oraz inne dane. Planując budowę na terenie objętym miejscowym planem należy pamiętać, że aby wybudować na jego obszarze budynek, trzeba spełnić wszystkie jego warunki. Może się okazać, że niemożliwe jest np. budowa budynku ze stropodachem lub np. dachem dwuspadowym o kącie nachylenia 30o lub niemożliwe jest podpiwniczenie budynku lub zaprojektowanie poddasza użytkowego.
W przypadku gdy działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego należy wystąpić do Urzędu Gminy lub miasta o decyzję o warunkach zabudowy. Nieprawdą jest, że trzeba być już właścicielem działki aby wystąpić o w/w decyzję. Może też o taką decyzję wystąpić aktualny właściciel. Dowiemy się czy przedmiotową działkę można zabudować oraz jakie wytyczne należy spełnić aby można było wybudować planowany budynek.
Na terenie gdzie brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie jest możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy niemożliwa jest budowa np. budynku mieszkalnego.
Uzbrojenie działki i jej bezpośredniego sąsiedztwa.
Ważną rzeczą jest też dostęp działki do drogi publicznej i mediów – sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej i gazowej. Bezpośrednie sąsiedztwo sieci minimalizuje koszt budowy przyłączy do budynku. Może też zaistnieć taka sytuacja, że gestor sieci nałoży na inwestora obowiązek wybudowania odcinka sieci na własny koszt.
Planowany budynek a strony świata.
Warto też określić jak usytuowana jest działka w stosunku do kierunków świata. Najlepszym rozwiązaniem byłoby aby pomieszczenia części dziennej (pokój dzienny, jadalnia) zlokalizowane byłyby od strony południowej i zachodniej. Strona wschodnia to odpowiedni kierunek dla pokoi sypialnych. Od strony północnej zaleca się projektowanie pomieszczenia kuchni i wc oraz pomieszczeń pomocniczych takich jak kotłownia, garaż, spiżarnia oraz pomieszczenie gospodarcze.
Przedstawione zasady dotyczą sytuacji idealnej. W rzeczywistości usytuowanie budynku względem stron świata jest sztuką kompromisu. Ukształtowanie terenu działki i istniejąca zabudowa sąsiednia powodują, że najczęściej z pewnych rzeczy niestety musimy zrezygnować, na rzecz innych które są dla nas najważniejsze.